被楼市气跑的房东人数，有点夸张

当二手市场变成一潭泥淖，有人挣扎其中，有人决心上岸。

任何人都有自己的一个阈值，买家的心理价格如是，卖家的价格底线也如是。

随着二手市场走到了没有历史经验可借鉴的地步，我们每个人都如盲人摸象般对未来做出判断，却无法保证它的对错。

大家总把数据的高光聚焦在那些可能带来成交的房源中，因为它们藏着变现的可能。

却忽略了另一群身影黯淡的背影们——

那些撤牌离场的房东们。

这些日子里，那些决然离场的他们，究竟有着怎样的画像？

我们尝试用大数据，描摹出过去离开楼市的身影们。

被头部中介隐藏的成交数据找回来了！

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01

近20万房东，离开了二手房这片伤心地

从高点的66806元/㎡，到如今的51712元/㎡，平均每月均价缩水559元，是每一套上海二手房如今面临的宿命。

迟迟不敢入场的买家，预判得是一旦下手后，可能付诸东流的银子，想着再等等，再砍砍，寻找属于自己的安全垫更高。

身在局中的房东，感受到得是资产不断缩水，被中介和买家反复砍价带来的无力感。

于是，一部分实在忍受不了的房东选择撤牌离场。

这样的情况近几个月来正在悄悄加速。

注：真实撤牌的房源数量（离场房东）匡算方式：某头中介每月下架房源数量-真实成交套数。

根据一房一万对头部中介的挂牌、下架以及真实成交追踪，从2024年8月至今年8月，真实撤牌的房源数量累积在10万套左右。

以该中介的挂牌市占，我们做个匡算：过去1年，全市范围大约有近20万套房子和它们背后的房东，实实在在离开了二手市场。

这个数据和全市目前的二手挂牌量几乎相当，不容小觑。

我们再来看具体到单月的房源离场情况。

注：数据已剔除2024年1月、2025年1月、2月受春节影响的月份

注意看，从今年5月开始，头部中介的真实离场房源量开始出现显著攀升。

这也是自2023年6月，全市二手市场下行以来，逐月离场情况最明显的一次。

会不会是因为新入场的房源激增导致的挤兑离场？

答案是：不会。

来看一下头部中介近几个月的新增挂牌分布。

不降，反升！

新增房源数量并没有出现突发性的增加，甚至还出现了小幅下降。

所以近3个月来的加速离场，实际上是一场原本在场房东们的铩羽而归。

那么到底是哪里的房东离场信念最决绝？推动这次离场潮的主流。

我们把数据拆分到环线。

答案显而易见，离场最集中的区域位于外郊环，这里也一直是挂牌压力最大的区域。

以7月份的峰值来看，仅外郊环间撤牌离场的房源数量就多达4400多套，相当于内中间+中外环的总和。

特别的是，外郊环之间不仅挂牌基数庞大，它的离场起伏也很明显。

比如早在去年上半年，外郊环就掀起一波小规模的撤离潮。

背后的原因很复杂，但我想了大概几个主要的可能：

1、几轮政策对外环外的反复作用。

比如去年上半年这波离场潮，对应了1.30和5.27两波新政，外环外受到了几次叠加影响，影响了部分房东的决策。

2、由外向内，由旧向新的置换链被租金阻断。

外环外聚集着大量刚需房东，向外环线内置换，向新房置换，是驱动一部分二手房东挂牌的主要需求。

但如今外环外新房去库存艰难，外环内新房水涨船高，阻碍了有这些想法的房东。

另一方面，根据一房一万的数据追踪，截至8月外郊环的二手住宅议价率为6.62%。

这个数据不仅高于外环内和全市均值，也和去年8月左右的议价水平接近，买家压价程度进一步加剧，市场情况并不乐观。

但无论如何，我们可以看到，新一轮的房东离场潮，正成为市场下行2年多来，各环线第一次出现较大规模的同频撤离，值得我们深思和警惕。

02

在决心离开前，他们都经历了什么

这些陆续离场的房东们，往往是不被市场所记住的，因为他们放弃了参与市场。

但他们又是不可忽略的。

不仅因为他们的出走会影响着市场的流动性，也暗藏着二手未来能否筑底的重要参照。

所以这些房东到底经历了什么？是值得我们思考的。

我们先来看第一个问题：那些离场的房东，在场上坚持了多久？

最新答案：平均226天≈7.5个月。

我把2023年6月至今年8月，头部中介每月成交下架的周期对比了撤牌离场的周期。

从趋势来看，两者的平均挂牌周期差值，处于不断扩大的区间中。

成交部分，从2023年6月的90天，扩大到现如今的125天，增长了35天。

离场部分，从初期的155天到最新的226天，增长了71天，是成交的2倍。

但这并不是这张图重点要表达的。

我们注意看，其实在2024年10月前后隐藏着一条“分水岭”。

在这个时间点之前，成交和离场的挂牌周期差虽然有扩大的趋势，但此时成交房源的挂牌周期也在同步增长。

代入房东的心态，一边是挂牌久了的老房东要撤牌出走，一边是想着要成交房东们与买家之间的博弈依然存在。

至少，在当时房东群体的内部，我们还能感受到某种分歧与拉扯。

但从今年3月开始，情况出现了戏剧性的变化——

成交房源的挂牌周期出现了明显缩减，另一头，离场房源的挂牌周期却在加速延长。

越来越多老房东们撤牌离场，用无声的抗议宣告个人战斗的结束；

成交意向明确的房东，选择放弃抵抗，用更短周期早日脱离苦海。

这样叙事方式，恰恰透露了房东内部正趋向于看淡后市的“意见一致”，做出的分化反应。

房东内部相互制衡的天平正在一边倒的倾斜。

我们再来看第二个问题：他们遭遇了什么？

虽然这些房东离开了，但好在数据是有记忆的。

我们一起用数据回看一下，房东之间的分化究竟是怎样发生的。

我比对了二者从第一次挂牌到最后一次挂牌的价格，得出了一个降价幅度。

需要说明的是，之所以没有计算到最终下架这个环节的价格，因为当一套房子来到最后一次挂牌阶段时，有一部分房东选择撤牌离场，有一部分选择让价成交，所以如果到成交阶段，实际的降幅还会有所扩大。

可以很清楚看到，成交房源的降价幅度从最初的-3.92%一路下降到了-8.85%；

离场房源则从-2.37%下滑至-6.17%。

以一套500万的房子来看。

如果想要走到成交阶段，那它从首次挂牌到最后一次挂牌的价格的平均值大约在455万（如果为了完成成交，签约前再被中介和买家砍一刀也已经是常态，实际成交价很可能低于450万）。

而对于那些选择离场的房东，最后一次挂牌价的门槛大约在470万。

两者间的平均价差大约在20万上下。

当然，我这里计算的只是平均值，实际的情况根据总价的差异会非常大。

比如在我们跟踪的数据中，400万以下的房源如果想要成交，它们的降价幅度已经远超过了全市均线。

不难发现，眼前的二手房东，甚至二手市场正站在一个愈发清晰的分化路口：

有人底线已破，不再让步，选择离场；有人顺势而为，接受“以价换量”的现实。

我们无从评判每种选择的对错，但当越来越多的房东选择退出，或许该追问的，已不再是“房价是否触底”，

而是：我们究竟在期待哪一种触底？

是成交活力逐步下降的“僵化底”，还是信心崩塌后的“情绪底”？是政策托市下的“政策底”，还是市场自发出清的“真实底”？

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